El arrendamiento de inmuebles: “perro ajeno sin caseta”.

Escrito por Gabriel Capilla |

05/02/2016

Que el arrendamiento de inmuebles se entienda como el ejercicio de una actividad económica ha sido una cuestión debatida y controvertida, tanto por parte de la Administración tributaria como por parte de los Tribunales por las consecuencias, generalmente beneficios fiscales, que pudiera tener en la tributación de determinados contribuyentes.


 

Hasta 31/12/2014 no existía una definición de actividad económica en el ámbito del Impuesto sobre Sociedades (IS) por lo que debíamos remitirnos a los requisitos exigidos para ello por la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Según la redacción vigente hasta dicha fecha, se exigía el cumplimiento de dos requisitos que consistían en, por un lado, disponer de persona empleada a jornada completa y, por otro, contar con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad, lo que en algunas conferencias se denominaba disponer de “caseta y perro”, en sentido coloquial.


 

Así, en la última reforma fiscal del IS aprobada en la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, por primera vez nos encontramos con la definición de lo que debe entenderse por actividad económica en su artículo 5, por lo que este concepto adquiere autonomía respecto de otras figuras impositivas, como el IRPF.


 

Al respecto, el segundo párrafo del artículo 5.1 recoge que en el supuesto del arrendamiento de inmuebles se considerará que se realiza una actividad económica cuando se disponga de, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa. Si bien a priori la definición difiere muy poco de la dada en el ámbito del IRPF en su redacción vigente a partir del 01/01/2015, la DGT ha querido distinguir su interpretación de este concepto en los respectivos impuestos, como se expondrá en las siguientes líneas.


 

Y, siguiendo con la Ley del IS, en el segundo párrafo del artículo 5.1, se reconoce que en el supuesto de que una entidad forme parte de un mismo grupo de sociedades según los criterios del artículo 42 del Código de Comercio, el concepto de actividad económica se determinará considerando todas las sociedades que formen parte del mismo.


¿Afecta este segundo párrafo a los requisitos exigidos para el supuesto de la actividad de arrendamiento? Es decir, ¿si una sociedad de un grupo del artículo 42 se dedica al arrendamiento de viviendas pero no dispone de empleado, a jornada completa y con contrato laboral, puede cumplirse en otra sociedad perteneciente al mismo grupo?


 

Estas preguntas han sido resueltas por parte de la Dirección General de Tributos (DGT) en resoluciones anteriores a la reforma fiscal. A modo de ejemplo, en la consulta vinculante V0233/2010, de 11 de febrero de 2010, la DGT aplica la jurisprudencia del Tribunal Supremo que configura la doctrina de grupos de empresas en las relaciones laborales, basada en la existencia de un único empleador, permitiendo la concentración en una única sociedad de los medios humanos y materiales para la gestión de la actividad realizada por varias sociedades pertenecientes a un grupo, siempre y cuando a nivel individual se justifique la necesidad de dichos medios.


 

Por tanto, parece que el legislador ha recogido este criterio administrativo en aplicación del criterio jurisprudencial en la propia Ley del IS en el segundo párrafo del mencionado artículo.


 

Pero, ¿qué sucede si es un tercero quien dispone de medios materiales y humanos para la gestión de la actividad de arrendamiento de inmuebles y se contrata por parte de una sociedad dedicada al arrendamiento?


Pues al respecto cabe traer a colación la consulta vinculante V3744/2015, de 26 de noviembre de 2015 o la V3549/2015, de 17 de noviembre de 2015, entre otras, para poder dar una respuesta. Si bien la DGT se pronunció en términos parecidos en la V2115/2015, de 10 de julio, en las dos primeras hallamos una exposición más detallada de los antecedentes de hecho así como de la respuesta de la DGT, motivo por el que nos referimos a estas más recientes.


 

Como hemos avanzado, hasta la entrada en vigor de la Ley 27/2014 el concepto de arrendamiento de inmuebles como actividad económica debía interpretarse en términos del IRPF, sin embargo, con la incorporación de tal definición en la nueva Ley del IS, su interpretación deberá realizarse a la luz del funcionamiento empresarial societario, según las propias palabras de la DGT en las referidas consultas.


 

Así, la DGT confirma que se ejerce una actividad económica en aquellos supuestos en los que se dispone de un patrimonio inmobiliario relevante para cuya gestión efectivamente fuera necesario contar con medios personales y materiales, por lo que acepta que este requisito de medios sea alcanzado mediante la subcontratación de esa gestión a sociedades especializadas, quienes resultarán más eficientes que la contratación de un empleado.


 

Y, a nuestro modo de entender este matiz es importante puesto que la DGT, como ha venido haciendo hasta la fecha, requiere de una masa crítica suficiente que justifique la necesidad de estos medios humanos y materiales. En estas consultas, la existencia de dicha masa crítica se concreta en que “la gestión de la actividad de arrendamiento de inmuebles requiere, dada la dimensión de la actividad a desarrollar por la consultante y el volumen e importancia de sus ingresos, de la disposición de una organización empresarial”, organización que puede ser propia o a través de terceros.


 

A modo de conclusión, en base a dicho funcionamiento empresarial, la DGT acepta que una entidad que tenga externalizada la gestión de la actividad de arrendamiento de inmuebles a un tercero, entendido tercero como entidad ajena al grupo mercantil, cumple con los requisitos exigidos por el artículo 5.1 de la Ley del IS y, por tanto desarrolla una actividad empresarial, siempre y cuando la actividad realizada (dimensión, volumen e importancia de sus ingresos) efectivamente justifique la existencia de tal organización empresarial.


 

Todo ello, a la espera de ver si la Administración tributaria en el ejercicio de su potestad de comprobación e investigación atiende efectivamente a criterios de funcionamiento empresarial o a otros.


Gabriel Capilla

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Gabriel Capilla




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